Apakah SHGB Gudang dan Pabrik Bisa Dijadikan SHM?
Apakah SHGB Gudang dan Pabrik Bisa Dijadikan SHM?
Dalam transaksi jual beli properti, khususnya gudang dan pabrik, status sertifikat tanah menjadi salah satu hal penting yang perlu diperhatikan oleh calon pembeli maupun investor.
Tidak sedikit properti industri yang ditawarkan dengan status Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB). Kondisi ini sering menimbulkan pertanyaan, terutama bagi calon pembeli yang lebih mengenal Sertifikat Hak Milik (SHM) sebagai bentuk hak atas tanah yang paling kuat.
Lantas, apakah SHGB gudang dan pabrik bisa dijadikan SHM? Apakah pemilik gudang atau pabrik dapat mengajukan peningkatan status sertifikat menjadi Hak Milik?
Jawabannya adalah tidak semua SHGB dapat diubah menjadi SHM. Perubahan status hak atas tanah harus memenuhi persyaratan mengenai subjek pemegang hak, peruntukan tanah, dan ketentuan pertanahan yang berlaku.
Berikut penjelasan yang perlu diketahui sebelum membeli atau berinvestasi pada properti industri.
1. Mengenal Perbedaan SHGB dan SHM
Sebelum membahas kemungkinan perubahan sertifikat, penting untuk memahami perbedaan antara Hak Guna Bangunan (HGB) dan Hak Milik (HM).
Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) merupakan bukti hak atas tanah yang memberikan kewenangan kepada pemegangnya untuk mendirikan dan mempunyai bangunan di atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dalam jangka waktu tertentu.
HGB dapat diberikan di atas:
- Tanah Negara.
- Tanah Hak Pengelolaan (HPL).
- Tanah Hak Milik pihak lain.
HGB memiliki jangka waktu tertentu dan dapat diperpanjang atau diperbarui sesuai persyaratan serta ketentuan hukum yang berlaku.
Sementara itu, Sertifikat Hak Milik (SHM) merupakan bukti hak atas tanah dengan kedudukan paling kuat dan terpenuh dibandingkan hak atas tanah lainnya. Hak Milik tidak memiliki batas waktu seperti HGB, sepanjang tidak terjadi kondisi hukum yang menyebabkan hak tersebut hapus.
Perbedaan utamanya dapat dilihat berikut ini:
| Keterangan | SHGB | SHM |
|---|---|---|
| Jenis hak | Hak Guna Bangunan | Hak Milik |
| Jangka waktu | Terbatas | Tidak dibatasi jangka waktu |
| Pemegang hak | WNI dan badan hukum Indonesia yang memenuhi ketentuan | WNI dan badan hukum tertentu yang ditunjuk undang-undang |
| Penggunaan | Bangunan komersial, industri, perumahan, dan lainnya sesuai peruntukan | Sesuai ketentuan penggunaan tanah |
| Perpanjangan | Dapat diperpanjang atau diperbarui | Tidak memerlukan perpanjangan |
Dengan memahami perbedaan tersebut, calon pembeli dapat menilai status hukum properti yang akan dibeli secara lebih tepat.
2. Apakah SHGB Gudang dan Pabrik Bisa Diubah Menjadi SHM?
Pada prinsipnya, SHGB untuk gudang dan pabrik tidak dapat langsung ditingkatkan menjadi SHM hanya karena pemilik mengajukan permohonan perubahan sertifikat.
Ada dua hal penting yang harus diperhatikan.
Pertama, siapa pemegang sertifikatnya?
Berdasarkan Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA), Hak Milik pada prinsipnya hanya dapat dimiliki oleh Warga Negara Indonesia (WNI).
Badan hukum seperti PT pada umumnya tidak dapat memiliki tanah dengan status SHM, kecuali badan hukum tertentu yang ditunjuk pemerintah berdasarkan ketentuan peraturan perundang-undangan.
Artinya, apabila sebuah gudang atau pabrik dimiliki atas nama PT, sertifikat SHGB tersebut tidak dapat begitu saja diubah menjadi SHM atas nama perusahaan.
Kedua, untuk apa tanah tersebut digunakan?
Perubahan HGB menjadi Hak Milik yang dikenal masyarakat umumnya berkaitan dengan tanah untuk rumah tinggal milik perseorangan WNI yang memenuhi persyaratan.
Ketentuan perubahan hak juga mengatur penggunaan tertentu seperti rumah toko (ruko) dan rumah kantor (rukan), dengan persyaratan yang berlaku.
Sementara itu, gudang dan pabrik merupakan properti dengan fungsi komersial atau industri. Karena itu, fasilitas perubahan HGB menjadi SHM untuk rumah tinggal tidak otomatis berlaku bagi tanah yang digunakan sebagai gudang atau pabrik.
Jadi, apabila Anda memiliki SHGB gudang atau pabrik, jangan berasumsi bahwa sertifikat tersebut bisa ditingkatkan menjadi SHM seperti sertifikat rumah tinggal.
3. Mengapa Gudang dan Pabrik Umumnya Menggunakan SHGB?
Penggunaan sertifikat HGB pada properti industri merupakan hal yang umum di Indonesia.
Hal ini berkaitan dengan karakteristik kawasan industri yang sebagian besar dikembangkan untuk kegiatan usaha, manufaktur, pergudangan, dan kegiatan komersial lainnya.
Beberapa alasan penggunaan HGB pada properti industri antara lain:
A. Sesuai dengan kebutuhan badan usaha
Banyak gudang dan pabrik dimiliki oleh perusahaan berbentuk PT. HGB merupakan salah satu jenis hak atas tanah yang dapat dimiliki badan hukum Indonesia yang memenuhi persyaratan.
Berbeda dengan SHM yang pada umumnya tidak dapat dimiliki oleh PT.
B. Pengembangan kawasan industri
Pengembang kawasan industri dapat menggunakan skema penguasaan dan pemberian hak atas tanah yang sesuai dengan ketentuan pertanahan, termasuk HGB di atas tanah negara maupun HPL.
C. Mendukung kegiatan investasi dan bisnis
HGB memberikan kepastian hukum kepada perusahaan untuk menggunakan tanah dan mendirikan bangunan dalam jangka waktu tertentu.
Hak tersebut dapat diperpanjang atau diperbarui sesuai ketentuan yang berlaku sehingga dapat mendukung kegiatan operasional perusahaan dalam jangka panjang.
4. Bagaimana Jika SHGB Gudang Dimiliki oleh Perorangan WNI?
Pertanyaan berikutnya, bagaimana jika pemilik gudang bukan PT, melainkan perseorangan WNI?
Apakah dalam kondisi tersebut SHGB gudang bisa diubah menjadi SHM?
Jawabannya tetap tidak otomatis bisa.
Meskipun pemegang sertifikat merupakan WNI, perubahan status hak juga harus memperhatikan peruntukan dan penggunaan tanah.
Sebagai contoh, seseorang memiliki tanah SHGB seluas 2.000 m² yang digunakan untuk bangunan gudang di kawasan industri Cikarang.
Walaupun sertifikat atas nama pribadi, tanah tersebut tidak otomatis memenuhi persyaratan perubahan menjadi SHM melalui fasilitas perubahan hak untuk rumah tinggal.
Apabila pemilik ingin mengubah peruntukan tanah dari industri menjadi perumahan, perlu terlebih dahulu diperiksa kesesuaian tata ruang, ketentuan kawasan industri, status hak tanah, dan persyaratan teknis maupun administratif lainnya.
Dengan demikian, status pemilik sebagai WNI saja belum cukup untuk menjadikan SHGB gudang atau pabrik dapat diubah menjadi SHM.
5. Jika Tidak Bisa Menjadi SHM, Apakah SHGB Gudang dan Pabrik Aman untuk Investasi?
Salah satu kesalahpahaman dalam transaksi properti adalah menganggap bahwa SHGB selalu lebih berisiko dibandingkan SHM.
Padahal, keamanan investasi properti tidak hanya ditentukan oleh jenis sertifikat, tetapi juga oleh kejelasan status hukum tanah, sisa masa berlaku hak, peruntukan lahan, dan kelengkapan dokumen.
SHGB gudang dan pabrik tetap dapat menjadi aset investasi yang layak sepanjang aspek legalitasnya jelas dan sesuai dengan ketentuan hukum.
Sebelum membeli gudang atau pabrik dengan status SHGB, perhatikan beberapa hal berikut:
1. Periksa masa berlaku SHGB
Pastikan tanggal berakhirnya hak dan sisa masa berlaku sertifikat. Hal ini penting agar calon pembeli dapat memperkirakan kebutuhan perpanjangan atau pembaruan hak.
2. Periksa status tanah
Pastikan apakah HGB berdiri di atas Tanah Negara, HPL, atau Hak Milik pihak lain.
Jika berada di atas HPL, perhatikan persetujuan dan ketentuan dari pemegang HPL.
3. Pastikan tidak ada sengketa atau pembebanan hak
Lakukan pemeriksaan sertifikat melalui Kantor Pertanahan atau PPAT untuk memastikan tidak ada masalah hukum, blokir, sita, atau Hak Tanggungan yang belum diselesaikan.
4. Periksa kesesuaian peruntukan kawasan
Pastikan lokasi gudang atau pabrik memang diperuntukkan bagi kegiatan industri atau pergudangan sesuai ketentuan tata ruang dan peraturan kawasan setempat.
5. Periksa dokumen bangunan
Pastikan dokumen bangunan, termasuk PBG dan SLF apabila diwajibkan, tersedia dan sesuai dengan kondisi bangunan serta penggunaannya.
Pemeriksaan tersebut jauh lebih penting daripada sekadar membandingkan properti berdasarkan status SHGB atau SHM.
6. Apakah SHGB Gudang dan Pabrik Bisa Diperpanjang?
Bisa. Salah satu karakteristik HGB adalah adanya mekanisme perpanjangan dan pembaruan hak sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan.
Berdasarkan PP Nomor 18 Tahun 2021, ketentuan jangka waktu HGB secara umum adalah:
| Dasar pemberian HGB | Jangka waktu |
|---|---|
| Tanah Negara | Maksimal 30 tahun |
| Perpanjangan HGB di atas Tanah Negara | Maksimal 20 tahun |
| Pembaruan HGB di atas Tanah Negara | Maksimal 30 tahun |
| Tanah HPL | Maksimal 30 tahun |
| Perpanjangan HGB di atas HPL | Maksimal 20 tahun |
| Pembaruan HGB di atas HPL | Maksimal 30 tahun |
Untuk HGB di atas Hak Milik, pemberian hak dilakukan untuk jangka waktu maksimal 30 tahun dan dapat diperbarui melalui pemberian HGB baru berdasarkan kesepakatan dengan pemegang Hak Milik.
Perlu diperhatikan bahwa perpanjangan dan pembaruan tidak terjadi secara otomatis. Pemegang hak harus memenuhi persyaratan administratif, penggunaan tanah, dan ketentuan yang berlaku.
Bagi pemilik gudang dan pabrik, memperhatikan masa berlaku SHGB sejak awal merupakan bagian penting dalam perencanaan investasi jangka panjang.
7. Kesimpulan: Tidak Semua SHGB Bisa Dijadikan SHM
Jadi, apakah SHGB gudang dan pabrik bisa dijadikan SHM?
Jawabannya, tidak secara otomatis. Perubahan dari HGB menjadi Hak Milik memiliki persyaratan khusus, terutama terkait status pemegang hak dan peruntukan tanah.
SHGB untuk gudang dan pabrik, khususnya yang dimiliki atas nama badan usaha atau berada di kawasan industri, pada umumnya tetap menggunakan status HGB dan tidak dapat langsung ditingkatkan menjadi SHM.
Namun, SHGB bukan berarti sertifikat yang tidak aman. Selama status tanah jelas, masa berlaku hak diperhatikan, dan seluruh dokumen legalitas sesuai ketentuan, properti industri dengan sertifikat HGB tetap dapat menjadi aset bisnis dan investasi yang bernilai.
Karena itu, sebelum membeli gudang, pabrik, atau tanah industri, calon pembeli sebaiknya melakukan pemeriksaan legalitas secara menyeluruh.
Bizpro.co.id – Agen Properti Spesialis Gudang, Pabrik, dan Tanah Industri
Bizpro.co.id merupakan agen properti yang berfokus pada pemasaran dan perantara transaksi jual, beli, dan sewa properti industri.
Kami membantu perusahaan, investor, dan pelaku usaha menemukan berbagai pilihan properti industri, antara lain:
- Gudang industri dan pergudangan.
- Pabrik dan Standard Factory Building (SFB).
- Tanah industri untuk pengembangan usaha.
- Properti industri untuk investasi dan disewakan.
Area pemasaran meliputi Cikarang, Lippo Cikarang, Jababeka, Delta Silicon, MM2100, Karawang, Purwakarta, dan Subang.
Jika Anda sedang mencari gudang SHGB, jual beli pabrik, tanah industri, atau sewa gudang di Cikarang dan sekitarnya, kunjungi Bizpro.co.id untuk mendapatkan informasi properti industri yang sesuai dengan kebutuhan bisnis Anda.
Bizpro.co.id – Partner Properti Industri Anda.
Catatan: Artikel ini merupakan informasi umum dan bukan pendapat hukum atas sertifikat tertentu. Status dan kemungkinan perubahan hak harus diperiksa berdasarkan sertifikat, alas hak, peruntukan, serta ketentuan ATR/BPN yang berlaku.
